Nieuwsoverzicht

Achtergrondinformatie

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een ordonnantie van 25 april 2019 “betreffende de handelshuur van korte duur” aangenomen, die op 9 mei 2019 in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd. Daarmee is het de laatste gewest in het land die wetgeving opstelt voor “pop-up stores“, die winkels die voor een korte termijn, voor een specifieke gelegenheid of door de huurder die de levensvatbaarheid van een nieuwe commerciële activiteit wil testen, worden geopend.

Het gewest wil dus met name toezicht houden op de huurovereenkomst die op een onzekere basis worden afgesloten en jonge ondernemers en innoverende concepten aanmoedigen zonder hen te onderwerpen aan de beperkingen en kosten die het sluiten van een “klassiek” huurovereenkomst met zich meebrengt.

Het volgt dus de wetten die reeds zijn aangenomen door het Waals Gewest (decreet van 15 maart 2018 betreffende de handelshuur van korte duur en houdende wijziging van het Burgerlijk Wetboek) en het Vlaams Gewest (decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur voor handel en ambacht), en die vrijwel dezelfde regels aannemen.

De belangrijkste elementen worden hieronder uiteengezet.

Huurovereenkomsten van korte duur en flexibiliteit om deze te beëindigen of te verlengen

De ordonnantie is van toepassing op handelshuurovereenkomsten in de traditionele zin van het woord, dat wil zeggen ‘de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, krachtens een schriftelijke overeenkomst tussen partijen, in de loop van de huur door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor kleinhandels- of ambachtelijke activiteit, waarbij er rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek’, maar die voor een termijn van of korter dan één jaar worden gesloten (artikel 2).

De korte termijn houdt in dat de partijen bijvoorbeeld kunnen voorzien in een huurovereenkomst van één maand, hernieuwbaar voor een termijn van één maand, maar dat het huurovereenkomst nooit een cumulatieve duur van meer dan één jaar mag hebben. Dit punt verdient aandacht, aangezien elke verlenging in onderling overleg tussen de partijen en na afloop van deze termijn leidt tot een classificatie van de huurovereenkomst als “klassieke” handelshuurovereenkomst (artikelen 3 en 4). Een dergelijke huurovereenkomst wordt dan geacht te zijn gesloten voor een termijn van negen jaar en onderworpen aan de strikte regeling van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die met name voorziet in beperkte hypothesen met betrekking tot de opzeggingsmogelijkheden van de verhuurder.

De huurder heeft te allen tijde het recht om zijn huurovereenkomst van korte duur op te zeggen, met een opzegtermijn van één maand bij aangetekende brief of deurwaardersexploot, met ingang van de eerste dag van de maand volgend op deze kennisgeving (artikel 5). Opzegging kan ook in onderling overleg met de verhuurder gebeuren, indien nodig om de huurovereenkomst te vervangen door een langere “klassieke” handelshuurovereenkomst die onderworpen is aan de bovenvermelde regeling (artikel 6).

Ongeacht de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst heeft de huurder geen recht op enige vergoeding (artikel 7).

Een dergelijk systeem maakt het dus mogelijk om een echte proefperiode in te voeren voor de huurder die een nieuwe commerciële activiteit wil testen of een nieuwe markt wil aanboren, en voor de verhuurder die zich niet rechtstreeks wil engageren voor een lange termijn totdat hij de rentabiliteit ervan heeft kunnen bewijzen.

 Plaatsbeschrijving en waarborg

In de ordonantie is ook bepaald dat de partijen bij het intreden en uitreden van het gebouw een plaatsbeschrijving moeten opmaken en dat de kosten gelijkelijk worden verdeeld in het geval dat een beroep wordt gedaan op een expert (artikel 8). Een dergelijke verplichting is vernieuwend, aangezien zij in andere regionale wetgeving niet bestaat.

De huurwaarborg die door de verhuurder kan worden gevraagd is beperkt tot een huurrecht, om rekening te houden met de korte duur van de huurovereenkomst (artikel 9).

Uit te voeren werkzaamheden in het gehuurde goed

Rekening houdend met de bijzondere kenmerken van de handelshuur van korte duur, wordt ook een reeks regels voorgeschreven betreffende de werkzaamheden die door de huurder kunnen worden uitgevoerd.

De huurder mag dus elke verbouwing van het gehuurde goed uitvoeren die nuttig is voor zijn bedrijf, op voorwaarde echter dat deze geen afbreuk doet aan de veiligheid, de gezondheid of de esthetische waarde van het gebouw. De huurder is verplicht de verhuurder op de hoogte te stellen van deze werkzaamheden, die tien dagen de tijd heeft om bezwaar te maken. Indien dit niet het geval is, wordt ervan uitgegaan dat zij daarmee heeft ingestemd (artikel 11).

Bovendien kan de verhuurder van de huurder verlangen dat hij voor dergelijke werkzaamheden een specifieke aansprakelijkheidsverzekering afsluit, die zowel zijn aansprakelijkheid als die van de verhuurder en de eigenaar van het gehuurde goed dekt (artikel 13).

Indien de huurder de werkzaamheden verricht zonder of in aanvulling op het akkoord van de verhuurder, of indien hij niet op verzoek van de verhuurder een verzekering afsluit, is hij niettemin beschermd omdat hij het werk van de huurder kan stilleggen door middel van een bevel van de vrederechter, dat zonder verdere formaliteiten onmiddellijk uitvoerbaar is (artikelen 12 en 13).

Ten slotte bepaalt de bestelling dat deze werkzaamheden door de verhuurder kunnen worden verworven zonder vergoeding aan de huurder, of dat de verhuurder kan verzoeken om teruggave van het gehuurde goed in zijn oorspronkelijke staat aan het einde van de huurovereenkomst (artikel 14).

Bescherming van de huurder in geval van overdracht van het gehuurde goed

Zolang de huurovereenkomst geregistreerd is, en dus een bepaalde datum heeft gekregen, is de huurder beschermd in het geval dat de verhuurder besluit het gehuurde goed tijdens de looptijd van de huurovereenkomst aan een derde over te dragen. De koper van het gehuurde goed is verplicht zich te houden aan de voorwaarden van de huurovereenkomst, met inbegrip van de normale vervaldatum (artikel 16).

Inwerkingtreding

De ordonnantie werd van kracht op 19 mei.

Het bepaalt dat het alleen van toepassing is op huurovereenkomsten die na de inwerkingtreding ervan worden gesloten (artikel 19). Handelshuurovereenkomsten die vóór die datum zijn gesloten, komen derhalve niet in aanmerking voor deze specifieke regeling zonder eerst te zijn gewijzigd of opgezegd overeenkomstig de bepalingen van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuurovereenkomsten.