Contexte
La région de Bruxelles-Capitale a adopté une ordonnance du 25 avril 2019 « relative au bail commercial de courte durée », publiée au Moniteur Belge le 9 mai 2019. Ce faisant, elle est la dernière région du pays à légiférer sur les « pop-up stores », ces magasins ouverts pour une courte durée, pour une occasion spécifique ou par le preneur désireux de tester la viabilité d’une nouvelle activité commerciale.
La région entend ainsi notamment encadrer les baux conclus à titre précaire et encourager les jeunes entrepreneurs et les concepts innovants sans les soumettre aux contraintes et coûts engendrés par la conclusion d’un bail « classique ».
Elle suit ainsi les lois déjà adoptées par la région Wallonne (décret du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil) et la région Flamande (décret du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat), en adoptant des règles presque similaires.
Nous en esquissons ci-dessous les éléments principaux.
Bail de courte durée et flexibilité quant à sa résiliation ou son renouvellement
L’ordonnance s’applique aux baux commerciaux au sens traditionnel du terme, c’est-à-dire la «location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers qui, conformément à une convention écrite entre parties, sont principalement utilisés par le preneur, au cours de la période de location, pour l’exercice d’un commerce de détail ou d’un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public», mais qui sont conclus pour une durée égale ou inférieure à un an (article 2).
La courte durée implique que, par exemple, les parties pourront prévoir un bail d’un mois, renouvelable pour des périodes d’un mois, mais que le bail ne pourra jamais avoir pour durée cumulée plus d’un an. Ce point mérite attention puisque tout renouvellement de commun accord des parties, et excédant cette durée, entraîne une qualification du bail en bail commercial « classique » (articles 3 et 4). Un tel bail sera alors réputé conclu pour une durée de neuf ans et soumis au régime strict de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, qui prévoit notamment des hypothèses limitées concernant les possibilités de résiliation du bailleur.
Le preneur aura le droit de résilier son bail de courte durée à tout moment, moyennant notification d’un préavis d’un mois par recommandé ou par exploit d’huissier, prenant cours le premier jour du mois suivant cette notification (article 5). La résiliation peut aussi se faire de commun accord avec le bailleur, le cas échéant pour remplacer le bail par un bail commercial « classique » plus long et soumis au régime précité (article 6).
Quel que soit le mode de résiliation du bail, le preneur n’aura pas droit à une compensation (article 7).
Un tel système permet donc de mettre en place une véritable période d’essai pour le locataire qui souhaite tester une nouvelle activité commerciale ou cibler un nouveau marché, et le bailleur qui ne veut pas s’engager directement sur une longue période tant qu’il n’a pas pu en attester la rentabilité.
Etat des lieux et garantie
L’ordonnance prévoit également que les parties sont tenues d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie, et que les frais sont partagés à part égales en cas de recours à un expert (article 8). Une telle obligation est innovante puisqu’elle est inexistante dans les autres législations régionales.
La garantie locative pouvant être demandée par le bailleur est quant à elle limitée à un lois de loyer, et ce pour tenir compte de la courte durée du bail (article 9).
Travaux à effectuer dans le bien loué
Tenant compte des particularités du bail commercial de courté durée, un ensemble de règles concernant les travaux pouvant être effectués par le preneur est aussi prescrit.
Ainsi, le preneur pourra effectuer toute transformation sur le bien loué qui soit utile pour son entreprise, à condition toutefois de ne pas compromettre ni la sécurité, la salubrité, ni la valeur esthétique du bâtiment. Le preneur est tenu d’informer le bailleur de ces travaux, qui dispose d’un délai de dix jours pour s’y opposer. A défaut, il sera présumé avoir émis son accord quant à ceux-ci (article 11).
En outre, le bailleur pourra exiger du preneur qu’il souscrive une assurance de responsabilité spécifique pour ces travaux, couvrant sa responsabilité ainsi que celle du bailleur et du propriétaire du bien loué (article 13).
Si le preneur réalise lesdits travaux sans ou outre l’accord du bailleur, ou qu’il ne souscrit pas d’assurance à la demande de ce dernier, il est néanmoins protégé puisqu’il peut faire cesser ces travaux du preneur moyennant une ordonnance rendue par le juge de paix, qui est immédiatement exécutoire sans autre formalité (articles 12 et 13).
Enfin, l’ordonnance prévoit que ces travaux pourront être acquis par le bailleur sans compensation pour le preneur, ou que le bailleur pourra demander que le bien loué soit restitué dans son état d’origine à la fin du bail (article 14).
Protection du preneur en cas de cession du bien loué
Pour autant que le bail ait été enregistré, et ait donc acquis date certaine, le locataire est protégé dans le cas où le bailleur décide de céder le bien loué à un tiers en cours de bail. L’acquéreur du bien loué aura l’obligation de respecter les dispositions du bail, en ce compris son échéance normale (article 16).
Entrée en vigueur
L’ordonnance est entrée en vigueur le 19 mai dernier.
Il y est prévu qu’elle ne s’applique qu’aux baux contractés après son entrée en vigueur (article 19). Les baux commerciaux conclus antérieurement à cette date ne pourront donc bénéficier de ce régime spécifique sans d’abord faire l’objet de modifications, ou d’une résiliation, selon les règles prévues par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
JUIL